최근 많은 경제전문가들이 부동산 시장의 침체를 예상하고 있습니다. 무조건 부동산 불패를 주장하는 경우도 있지만 여러가지 측면에서 분석할 필요도 있습니다.
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비트코인 가상화폐의 성장으로 인해서 자본이 가상화폐(크립토)시장으로 몰리며 집값 등이 급격히 낮아질 것 이라는 분석도 있습니다. 하지만 이것은 부수적인 원인이고 주요한 이유는 인공지능 AI의 발전이 될 수 있습니다. 이미 인공지능 이전에는 많은 자동화로 건물들에 공실이 생기며 부동산 쇼크를 걱정하는 의견도 있었습니다. 그래도 전체적으로는 우려할 수준은 아니였고 여전히 오프라인 기반의 일들이 많이 필요했습니다.
만약 인공지능이 5년 안에 급격한 발전을 이루면 현재 꾸준히 출근하는 인력들 중에서 20~30%는 해고될 수 있습니다. 이 인원이 모두 집으로 가고 기존에 일하는 장소는 공실이 됩니다. 기업을 운영하려면 창고, 생산시설만 필요하고 다른 목적은 공간은 필요성이 줄어들 수 있습니다. 이 공간들만 줄어들어도 부동산 시장의 주는 영향은 클 수 있습니다. 현재도 공실이 많은데 이런 발전으로 인한 대규모 인력 감축은 이것을 가속화할 수 있습니다.
현재는 대기업들은 대규모 인원 감축은 자제하고 있고 오프라인 시장도 최대한 활용하고 있습니다. 소규모 사업장을 중심으로 오프라인 매장이 감소하는 상황이지만 얼마든지 대기업도 이 추세에 동참할 수 있습니다. 효율성 측면에서 아직은 사람이 하는 것이 좋기 때문에 유지하는 것 이고 어느 시점에서 ai 프로그램에 맡기는 것이 좋다면 과감하게 결단할 수 있습니다. 이미 IT 분야는 1~2년 안으로 50% 이상의 인력 감축이 될 것 이라는 예상이 많습니다.
가격
그렇다면 가장 관심있는 매매 가격도 궁금합니다. 이것은 서울, 수도권보다는 지방이 더 타격이 클 수 있습니다. 강남을 중시으로 한 서울 대도시, 수도권 주요 도시들도 타격은 있겠지만 가격은 하락이 최고점과 비교하면 15~40% 정도가 될 수 있습니다. 최고점에서 이 정도 낮아진 것 이기 때문에 실제 체감은 크지 않을 수 있습니다. 아무리 공실이 생기고 매물이 많아도 특정 지역이나 생활권은 항상 수요가 많기 때문에 이 요소도 충분히 생각할 수 있습니다.
반면 지방의 경우 최소 50%에서 크게 70%까지 예상할 수 있습니다. 가장 주요한 원인은 수요가 더 줄어들 것 이기 때문에 기존에 지방에 건물, 집, 상가 등을 보유하고 있다면 파는 것 자체가 어려울 수 있습니다. 지금도 쉽지 않지만 몇 년안에는 거의 불가능한 미션처럼 판단될 수도 있습니다. 너무 서울 중심 운영하냐는 비판도 있지만 이미 그런 상황이 50년 이상 지속됐으며 국제적인 경쟁력을 생각하면 지방으로 뭔가 분산될 가능성은 높지 않습니다. 세종 신도시가 할 수 있는 최대치였다고 할 수 있습니다.
기타
크립토 산업의 발전도 이것을 가속화할 수 있습니다. 과거에 없던 산업이 급격히 성장했고 새로운 결제 시스템으로 주목을 받고 있습니다. 구체적으로 어떤 종목이 많이 오를지 확실할 수 없지만 산업 전체는 꾸준히 발전이 예상됩니다. 지금처럼 메이저 중심으로 천천히 갈 수도 있지만 갑자기 의외의 것이 나올 수도 있습니다. 아무튼 과거처럼 투기가 아닌 하나의 경제 현상이고 앞으로 전 세계 흐름을 주도할 수 있습니다.
오프라인에서 빠진 자금이 가상화폐, 주식, 온라인 시스템으로 흘러들어 갈 방법이 많기 때문에 부동산의 하락을 막기 쉽지 않다는 의견이 많습니다. 다만 개인이 거주할 목적으로 주택을 보유하는 것은 크게 손해는 아니고 장기적으로 매매를 한다면 괜찮을 수도 있습니다. 뭔가 과하게 대출을 받아서 큰 이익을 바라는 상황은 이제는 건물에서 나오기 어려울 수 있습니다. 강남을 제외하고 다른 지역은 이런 특징이 클 수 있습니다.